Le Locazioni
LA LEGGE 431-98 DISCIPLINA I CONTRATTI DI LOCAZIONE
www.parlamento.it/parlam/leggi/98431l.htm
TABELLA-RIPARTIZIONE-ONER-ICONDOMINIALI
www.sicet.it/pages/condominio/oneri_accessori_sicet.htm
TIPOLOGIE CONTRATTI LOCAZIONE
Le locazioni possono essere
A - a uso abitativo (il conduttore destina l´immobile a residenza)
B - a uso transitorio (il conduttore destina l´immobile a temporanea dimora per fini di studio, lavoro)
C - a uso studenti universitari
D - a uso non-abitativo (uso commerciale o d´impresa )
VEDIAMOLI NEL DETTAGLIO
A - Contratti a uso abitativo
contratti a uso abitativo si distinguono in-contratti liberi- contratti conformi (detti anche contratti a canone convenzionato-sindacale)
1. Il contratto libero o a canone libero è quello in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l´ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l´unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico (il rinnovo dei successivi 4 anni non opera in alcuni casi tassativamente come il subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell´immobile, ecc.)
2. Il contratto "a canone concordato" è quello con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all´inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, riduzione IMU solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari. Nei contratti conformi, le parti per determinare l´ammontare del canone (così come per la durata della locazione e per molte altre condizioni contrattuali) debbono fare necessariamente riferimento a uno schema contrattuale (definito dalla Legge contratto tipo)
B - Contratto a uso transitorio - può essere stipulata solo in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell´inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato);- durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;- canone: concertato;- agevolazioni fiscali: nessuna.
C - Locazione ad uso studenti universitari- durata: minimo 6 massimo 36 mesi;- canone: fissato dall´accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;- agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.
D - Locazioni Commerciali- durata minima 6 anni massimo 12 anniIl contratto di locazione ad uso commerciale è previsto dall´articolo 27 della legge n. 392/78 con riferimento a immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex articolo 2 della legge n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.La durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni. Per attività alberghiere la durata normale del contratto di locazione è di nove anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.Indennità di avviamento commercialeL´articolo 34, legge 392 /78 dispone che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianale e alberghiero che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (procedure concorsuali, ad esempio fallimento), il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell´articolo 27 legge 392/78 (ossia le attività industriali, commerciali e artigianali nonché di interesse turistico) a una indennità pari a 18 mensilità dell´ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l´indennità è pari a 21 mensilità.
Cenni sugli adempimenti:
LA REGISTRAZIONE ALL´AGENZIA DELLE ENTRATE
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall´affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l´ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute. Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell´anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.
Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:
- Regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo.
- Regime sostitutivo: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell´esercizio d´impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un´imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.
COME SI REGISTRA:NB. LA MANCATA REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE RENDE TEMPORANEAMENTE INEFFICACE IL CONTRATTO FINO ALLA SUA REGOLARIZZAZIONE (SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MESSINA DEL MAGGIO 2013) di cui esponiamo un sunto:il Tribunale di Messina si è espresso negativamente, o meglio ambiguamente, secondo la seguente formula: i contratti non registrati non producono effetti fino a che la loro situazione non viene sanata. Quindi non sono da ritenersi nulli, ma semplicemente inefficaci (temporaneamente). Una volta registrato tardivamente, ha un effetto che vale da quando avrebbe dovuto essere registrato secondo i tempi legali. Ad esempio, se un contratto di 4 anni + 4 anni è registrato dopo un anno dalla stipula, la sua durata vale per 7 anni, poiché si conta anche l´anno in cui vigeva, inefficace, poiché non registrato. La sentenza del Tribunale di Messina è molto recente, poiché è stata emessa nel maggio 2013, per fare chiarezza in una situazione caotica ed incerta in cui ci si trova ora che la registrazione tardiva diventa sempre più frequente, poiché è un´arma nelle mani dell´inquilino che avesse intenzione di uscire (con grande convenienza) dal nero. Tuttavia ci aspettiamo ulteriori chiarimenti in materia da parte del legislatore. Il contratto di locazione può essere registrato: - con modalità telematica (on line): obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici - con modalità tradizionale (cartacea): è necessario recarsi presso un ufficio dell´Agenzia delle Entrate per compilare il modello 69 dopo avere effettuato il pagamento dell´imposta di registro (regime ordinario). Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello 69 da consegnare in ufficio, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo.
F e n i x
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TIPOLOGIE CONTRATTI LOCAZIONE
Le locazioni possono essere
A - a uso abitativo (il conduttore destina l´immobile a residenza)
B - a uso transitorio (il conduttore destina l´immobile a temporanea dimora per fini di studio, lavoro)
C - a uso studenti universitari
D - a uso non-abitativo (uso commerciale o d´impresa )
VEDIAMOLI NEL DETTAGLIO
A - Contratti a uso abitativo
contratti a uso abitativo si distinguono in-contratti liberi- contratti conformi (detti anche contratti a canone convenzionato-sindacale)
1. Il contratto libero o a canone libero è quello in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l´ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l´unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico (il rinnovo dei successivi 4 anni non opera in alcuni casi tassativamente come il subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell´immobile, ecc.)
2. Il contratto "a canone concordato" è quello con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all´inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, riduzione IMU solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari. Nei contratti conformi, le parti per determinare l´ammontare del canone (così come per la durata della locazione e per molte altre condizioni contrattuali) debbono fare necessariamente riferimento a uno schema contrattuale (definito dalla Legge contratto tipo)
B - Contratto a uso transitorio - può essere stipulata solo in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell´inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato);- durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;- canone: concertato;- agevolazioni fiscali: nessuna.
C - Locazione ad uso studenti universitari- durata: minimo 6 massimo 36 mesi;- canone: fissato dall´accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, Università e associazioni degli studenti;- agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.
D - Locazioni Commerciali- durata minima 6 anni massimo 12 anniIl contratto di locazione ad uso commerciale è previsto dall´articolo 27 della legge n. 392/78 con riferimento a immobili da adibirsi ad attività industriali, commerciali o artigianali, di interesse turistico ex articolo 2 della legge n. 326/68 ovvero ad attività di lavoro autonomo.La durata normale di un contratto di locazione ad uso commerciale è di sei anni. Per attività alberghiere la durata normale del contratto di locazione è di nove anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.Indennità di avviamento commercialeL´articolo 34, legge 392 /78 dispone che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianale e alberghiero che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (procedure concorsuali, ad esempio fallimento), il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell´articolo 27 legge 392/78 (ossia le attività industriali, commerciali e artigianali nonché di interesse turistico) a una indennità pari a 18 mensilità dell´ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l´indennità è pari a 21 mensilità.
Cenni sugli adempimenti:
LA REGISTRAZIONE ALL´AGENZIA DELLE ENTRATE
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall´affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l´ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute. Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell´anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.
Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:
- Regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo.
- Regime sostitutivo: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell´esercizio d´impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un´imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.
COME SI REGISTRA:NB. LA MANCATA REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE RENDE TEMPORANEAMENTE INEFFICACE IL CONTRATTO FINO ALLA SUA REGOLARIZZAZIONE (SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MESSINA DEL MAGGIO 2013) di cui esponiamo un sunto:il Tribunale di Messina si è espresso negativamente, o meglio ambiguamente, secondo la seguente formula: i contratti non registrati non producono effetti fino a che la loro situazione non viene sanata. Quindi non sono da ritenersi nulli, ma semplicemente inefficaci (temporaneamente). Una volta registrato tardivamente, ha un effetto che vale da quando avrebbe dovuto essere registrato secondo i tempi legali. Ad esempio, se un contratto di 4 anni + 4 anni è registrato dopo un anno dalla stipula, la sua durata vale per 7 anni, poiché si conta anche l´anno in cui vigeva, inefficace, poiché non registrato. La sentenza del Tribunale di Messina è molto recente, poiché è stata emessa nel maggio 2013, per fare chiarezza in una situazione caotica ed incerta in cui ci si trova ora che la registrazione tardiva diventa sempre più frequente, poiché è un´arma nelle mani dell´inquilino che avesse intenzione di uscire (con grande convenienza) dal nero. Tuttavia ci aspettiamo ulteriori chiarimenti in materia da parte del legislatore. Il contratto di locazione può essere registrato: - con modalità telematica (on line): obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici - con modalità tradizionale (cartacea): è necessario recarsi presso un ufficio dell´Agenzia delle Entrate per compilare il modello 69 dopo avere effettuato il pagamento dell´imposta di registro (regime ordinario). Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello 69 da consegnare in ufficio, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo.
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